Utslipp knyttet til eiendom veier tungt i bankenes klimaregnskap. I Europa har flere land allerede begynt å stramme inn kravene til energieffektivitet. Nye reguleringer kan snart ramme norske banker og eiendomseiere. Hva skjer dersom tusenvis av næringsbygg plutselig mister sin verdi – og bankene sitter igjen med lån på eiendommer ingen vil ha?
Nederland har vært tidlig ute. Siden 2023 har det vært forbudt å leie ut næringsbygg med lavere enn energimerke C. Innen 2030 må alle kommersielle bygg i Nederland ha energimerke A. I praksis betyr dette at eiendommer som ikke oppgraderes, risikerer å miste både verdi og leietakere.
Norge ligger lengre bak. Kun 3 prosent av norske næringsbygg er energimerket C eller bedre. I et scenario der tilsvarende regler innføres her, kan 97 prosent av markedet bli satt ut av spill.
Et økende press på bankene
Norske banker har forpliktet seg til netto nullutslipp innen 2050, med tydelige delmål i 2030. For mange innebærer det store utslippskutt i eiendomsporteføljen. Det er den største kilden til indirekte utslipp for de fleste banker. Rammeverkene krever at utslippsmålene integreres i bankenes utlånsstrategi.
— Uten tiltak risikerer bankene svekket ESG-score, høyere kapitalkrav og lavere tillit i kapitalmarkedet, sier teknologigründer Børge Astrup i Netto.
Astrup har tidligere vært toppsjef i Techstep og har lang erfaring med selskapsutvikling og teknologisk restrukturering. I dag jobber han med løsninger i Netto som skal hjelpe bankene med nettopp denne risikoen. Netto har allerede betalende kunder i Norge og sikter mot å ekspandere raskt i Europa.
— Vi bygger en global plattform. Vi ser at dette er en utfordring banker i hele verden må løse, sier Astrup.
Men hva om reguleringene ikke treffer i like sterk grad i Norge?
— Næringseiendom står overfor et strukturelt skifte. Økte renter, høye energikostnader og nye krav fra både leietakere og långivere gjør gamle bygg mindre attraktive. Og vanskeligere å finansiere, forteller han.
Overgangsrisiko
Tradisjonelt har banker og investorer vurdert eiendom basert på beliggenhet og utleiegrad. Nå får begreper som energimerking og karbonintensitet større plass i risikovurderingen.
— Risikoen ligger ikke bare i fremtidige reguleringer. Markedet flytter seg allerede. Leietakere etterspør lavere energikostnader og bærekraftige lokaler. Det påvirker både verdsettelse og finansieringsmuligheter, sier Astrup.
Flere banker i Europa har allerede begynt å kartlegge sin eksponering. Verktøy som kobler byggdata, energimerkestatistikk og tiltakskostnader gir bedre innsikt i hvor risikoen faktisk ligger. Og hva som må til for å redusere den.
Fra kostnad til konkurransefortrinn
For eiendomsselskaper kan dette være en kostbar omstilling. Men for eiendomsinvestorer som ser trendene tidlig, åpner det seg også muligheter:
- Eiendomsselskaper som oppgraderer, vil være mer attraktive for både leietakere og långivere.
- Banker som aktivt kartlegger og reduserer klimarisiko, vil kunne tilby bedre vilkår.
- Økt eiendomsverdi.
- Økte leieinntekter.
- Redusert risiko.
- Lavere driftskostnader.
Netto samarbeider blant annet med rådgivere og banker for å simulere energiforbedringer og forutsi risiko. Løsningen er allerede i bruk hos flere kunder i Norge. Planen er å utvide til europeiske markeder som Nederland, Tyskland og Storbritannia.
— Vi ser at mange aktører famler i mørket. Det handler ikke bare om rapportering, men om å skape handlingsrom. Å forstå hvor du er utsatt og hva du faktisk kan gjøre med det, sier Astrup.
Investorblikket fremover
For investorer som følger sektoren tett, er én ting tydelig: Enten gjennom regulering eller rene markedsmekanismer, vil energieffektivitet og klimarisiko spille en stadig større rolle i verdsettelsen av næringseiendom.
Spørsmålet er ikke om eiendomsbransjen må omstille seg, men hvor raskt og hvem som vinner på å ligge i forkant.
