Du har kanskje fått med deg markedsføring på Facebook av Vitae Investments som er blitt en Norsk aktør i England som investerer i eiendom. I England har selskapet fått svært gode tilbakemeldinger. Vi har fått et unikt innblikk i grunderen bak selskapet Nordmannen Per Magnus Strøm, dette er hans historie på hvordan han har skapt lønnsomhet på utleie og reinvestering i et svært attraktivt marked.
- Fødd og oppvokst på Hamar
- Befalskolen i Ingeniørvåpenet Porsanger 1989-1991
- Santa Monica College, Los Angeles 1992-93 (majoring in computer science).
- Uteksaminert som siviløkonom (spesialisering i finans) i 1998.
- Første jobb som ledelseskonsulent i Accenture.
- Driftet administrasjon av ulike sosialklienter fra Oslo Kommune.
- Finansrådgiver i Universal Fonds
- Business coach utdanning i 2017, flyttet til England.
- Startet Vitae Investmenst
Hvordan havnet du i England og hvordan avdekket du potensialet for å drive denne modellen i England?
I starten av 2016 deltok jeg på en rekke seminarer og kurs rundt eiendomsinvestering i regi av ulike internasjonale aktører og coaching-selskap, og ble raskt klar over at eiendomsmarkedene i ulike land kan være svært forskjellige, spesielt når du ser på forholdet mellom kjøpspriser og leiepriser. Jeg ønsket i utgangspunktet å bygge opp en eiendomsportefølje i Norge, men med relativt lave leiepriser og høye kjøpskostnader syntes jeg dette var et mindre attraktivt regnestykke.
Fortell litt om deres modell og operasjoner i England?
Innskudd fra investorer benyttes direkte til kjøp og/eller oppgradering av egnede eiendommer, gjerne i kombinasjon med kortsiktige byggelån (bridging finance). Det er mange kriterier som inngår i valg av prosjekter; størrelse, nabolag, nærhet til sentrum og andre fasiliteter, behovet for slike prosjekter i den lokale kommunen, etc. Men fremfor alt må prosjektet være økonomisk selvbærende og ikke belaste økonomien i selskapet. Med dette mener vi at verdiøkningen etter oppgradering – i kombinasjon med leieinntektene så snart prosjektet er i drift – skal kunne nedbetale all kortsiktig gjeld i løpet av 24 måneder (dvs all innskutt kapital blir frigjort ved refinansieringen).
Hvordan oppnår man dette resultatet?
- Investerer i eiendom i England – gjerne oppussingsobjekter og leier ut til kommuner.
- Vitae Investments’ forretningsformål er eiendomsutvikling.
- ‘Eiendomsobligasjoner’ menes låneavtaler inngått mellom Foretaket og private investorer, der private kan eksponere seg i prosjektene.
- Låneavtalen er personlig og ikke omsettelig. Avkastningen på obligasjonen er fast, og er ikke knyttet til eiendomsprosjektenes økonomiske resultat eller ytelse.
- Som sikkerhet for låneavtalen gis investorer pant i Foretakets aksjer
- Selskapet bærer valutarisiko for investorene.
Lokal kunnskap til myndigheter og muligheter er nøkkelen for å lykkes i markedet, hva har dere gjort for å tilegne dere denne kompetansen over tid?
I mange tilfeller har det ikke vært spesielt vanskelig å levere bedre tjenester enn det kommunene hadde fra før, både hva gjelder standarden på eiendommene men også forhold rundt drift og administrasjon. Enkelte utleiere må sies å være direkte uegnet til å tilby husrom til vanskeligstilte, mens utleiere flest skygger banen når det er snakk om leietakere med kommunal garanti eller direkte plassering. Her har man en fordel å være norsk og strukturert sier Per Magnus Strøm.
De fleste representanter fra kommunene eller andre tilknyttede instanser som besøker eiendommene våre for første gang blir imponert over standarden. Vi har absolutt ingen høy standard, men alt er i god stand, solid, praktisk og godt isolert - og ikke minst holdes det rent og ryddig.
Fortell litt om utviklingen i prosjektene til nå? Hva er det som skaper en egde for nettopp dere i England?
Etter ialt 11 gjennomførte prosjekter har vi et veldig konkret bilde av hva som inngår i et vellykket prosjekt. Vi har prøvd ulike tilnærminger og strategier siden oppstarten, og har nå en klar ‘oppskrift’ på veien videre. Kommuner i andre deler av landet opplever de samme problemene som vi kjenner godt, og vi ser ingen grunner til at vår strategi ikke skulle gi gode resultater i resten av landet.
Vårt ‘interne’ mål er å være den foretrukne tilbyder av denne type boliger. Dette betyr at vi skal være den mest profesjonelle aktøren, ha de mest kompetente ansatte, og tilby de mest egnede boligene. Dette fokuset har resultert i alt fra gode IT- og BMS systemer (building management systems), et komplett sett med management plans og guidelines, strukturert opplæring og kompetanseheving av ansatte, og ikke minst en bevisst tilpasning av boliger til ulike behov.
Tilpasning til rullestolbrukere har blitt et stort tema, og samtlige kommuner skriker etter slike boliger. Som du sikkert kan forestille deg, så er et gammelt Victorian style rekkehus ikke spesielt egnet til dette formålet forklarer Strøm.
Hvordan er det finansregulatoriske opp i mot dette? Det er stort sett Norske investorer på laget?
Tilnærmingen til norske investorer har vært naturlig av flere årsaker. Først og fremst er jeg selv norsk, og hadde de første investorene med på laget allerede før jeg flyttet til England. Flere fulgte i kjølvannet av de første, og siden har det vært natulig å fortsette i dette sporet. Word-of-mouth begynner å bli betydelig, og det er hyggelig å se at våre kunder er veldig fornøyde og anbefaler oss til andre. I tillegg er det regulatoriske rammeverket annerledes. I Norge faller vi utenfor Finanstilsynets krav til konsesjon, ettersom vi verken tilbyr finansiell rådgivning eller formidler kapital til andre prosjekter enn våre egne, dette har PwC vurdert i en rapport.
Hvordan sikrer dere transparens i investeringen og hvordan kan investorer monitorere utviklingen?
