Vær forsiktig med hva du ønsker deg – det kan gå i oppfyllelse. Det klassiske utsagnet er vanskelig å stadfeste nøyaktig – kanskje stammer det fra Aesops fabler, kanskje fra Sofokles, kanskje fra Sokrates. Men uansett opphav, har det relevans i dagens boligpolitikk. Og spesielt når vi ser på leiemarkedet i Norge i dag.
For politikerne hadde en visjon: færre sekundærboliger, flere «profesjonelle» utleiere, og kanskje flere førstegangskjøpere (som skulle kjøpe disse sekundærboligene når de ble solgt). Gjøre boligmarkedet mer «rettferdig». Gjøre utleiemarkedet mer proft. Få ut cowboyene. Gjøre det lettere for unge å komme seg inn på markedet. Øke eierandelen, minske forskjellene.
Hvem kan være uenig i det?
Hva politikerne ønsket seg
Politikerne ville få ned antallet sekundærboliger. Bak dette er det nærliggende å tro at de mente at private som leier ut bolig ikke er profesjonelle nok. Retorikken var tydelig. Det ble snakket varmt om å «profesjonalisere utleiemarkedet». Sterkt påvirket av lobbyister fra de største norske eiendomsbesitterne, representert av Norsk Eiendom.
Sekundært mente nok mange politikere at hobbyinvestorer hadde drevet prisene opp og hindret førstegangskjøpere.
Med strengere skatteregler, strammere utlånsforskrifter og høyere formuesskatt på sekundærbolig, skulle investorer presses ut. Flere boliger skulle bli tilgjengelig for vanlige folk.
Hva de gjorde
Tiltakene som ble innført gjennom de siste 12 årene er mange:
– Verdsettelsen av sekundærboliger i formuesskatten ble satt til 100 %, mens primærboliger fortsatt verdsettes langt lavere.
– Rentefradraget ble redusert. Fra 28 % i 2013 til dagens 22 %.
– Utlånsforskriften kom, ble så strammet inn – lavere belåningsgrad, stresstest av lånesøkeres økonomi. Før den nylig ble myknet opp igjen fra 31.12.2024.
– Formuesskattesatsen ble økt.
– Det ble innført flere særkrav og reguleringer rettet mot utleieboliger (eks. kampen mot hyblifisering).
Alt dette gjorde det – alt annet like – mindre attraktivt, og i mange tilfeller mindre lønnsomt, å eie sekundærboliger.
Hva resultatet ble
Politikerne fikk det de ønsket: færre sekundærboliger.
Tusenvis av utleieboliger er solgt. Ifølge Eiendom Norge og Dagens Næringsliv (DN, 2023) har over 12.000 sekundærboliger blitt solgt i Oslo siden 2021 som følge av skatteendringer og politiske tiltak rettet mot utleieboliger. Kilde: Dagens Næringsliv 04.09.2023 – ‘Flukt fra sekundærboliger’. Mission accomplished.
Men de fikk også noe annet – noe de burde ha sett komme:
– Tilbudet i leiemarkedet falt.
– Færre utleieboliger betød at leietakerne måtte kjempe om færre boliger.
– Husleiene begynte å stige – og ikke litt.
– De mest sårbare – de som ikke eier, de unge, de med lavere inntekt – ble hardest rammet.
Studenter sliter med å finne bolig. Unge voksne ser at leieprisene stiger raskere enn inntektene deres. De som står utenfor boligmarkedet presses enda lengre unna drømmen om egen bolig. Det er vanskelig å spare opp mer egenkapital når du bruker mer på å bo. Og for de som skulle kjøpe? Utlånsforskriften hindret effektivt mange unge fra å kjøpe disse sekundærboligene når de har blitt solgt.
Hvorfor det var forutsigbart
Det finnes noen grunnleggende økonomiske lover som ikke lar seg avskaffe gjennom politiske vedtak.
Når du gjør det mindre attraktivt å investere i utleieboliger, får du færre utleieboliger. Når tilbudet faller, og etterspørselen holder seg oppe – ja, da stiger prisene. Det er nemlig en vesentlig del av boligmarkedet som vil leie. Må leie. Det vil alltid være et behov for nok leieboliger i de største norske byene, og faktisk også i mindre områder utenfor disse byene.
Den store andelen sekundærboliger (ca. 80% av det totale utleiemarkedet) er utelukkende det som har holdt norske leiepriser i sjakk. Det er de private som bare leier ut for å få dekt utgiftene sine, og ikke tenker avkastning, som gjør at leieprisene i Norge har vært lave. Alt for lave i forhold til utviklingen i boligprisene. Den trenden er nå brutt. Husleiene er i ferd med å justere seg inn i forhold til boligprisene. Dvs. at de øker kraftig – slik boligprisene har gjort.
Markedet bryr seg lite om idealistiske målsetninger. Det reagerer på insentiver.
Dette kunne alle som kan eiendom fortalt dem.
Det gjorde de også. Økonomer, eiendomsutviklere, investorer, analysebyråer – alle advarte.
Men i møte med politisk ideologi blir ofte faglige advarsler ignorert.
Ideologi trumfet realitet
Det er fascinerende å se på – og litt trist.
Politikerne fikk færre sekundærboliger. Men resultatet ble høyere leiepriser, vanskeligere tilgang på bolig, større økonomiske forskjeller. Det viser seg at “vanlige folk” også leier..
Boligmarkedet er tregt – men konsekvensene kommer uansett.
Dette er ikke første gang det skjer, og det blir neppe siste gang.
I stedet for å gjøre boligmarkedet mer rettferdig, har man gjort det vanskeligere for dem man skulle hjelpe.
Hva skjer nå?
Vi ser at:
- Husleieprisene fortsetter å stige.
- Det er blitt vanskeligere å finne ledige boliger.
- Salget av utleieporteføljer bare øker.
- De som eier, tjener mer på stigende leiepriser – de som leier, betaler regningen.
Det paradoksale er at løsningen på dette problemet – mer boligbygging og flere tilgjengelige leieboliger – krever flere investorer, ikke færre.
Avslutning
Så vær forsiktig med hva du ønsker deg.
For hvis du ønsker deg færre investorer og færre sekundærboliger, kan du få det.
Men med det følger høyere husleier, større forskjeller, og et mer utilgjengelig boligmarked.
Markedet lar seg ikke diktere av gode intensjoner alene.
Det reagerer på virkeligheten.
