Norske politikere ville beskytte leietakerne. I stedet har de påført leiemarkedet uopprettelig skade. Skatteøkninger, reguleringsfrykt og negativ retorikk har presset utleiere ut av markedet. Det fører til færre boliger, skyhøye leiepriser og økende sosial ulikhet. Hvordan havnet vi her, og hva må gjøres for å unngå at situasjonen blir enda verre?
Uvitenhet koster mye. Dessverre er det ikke politikerne som har skapt skaden som må betale.
Dette er ikke en politisk artikkel til støtte for en politisk retning eller side i Norge. Mangelen på forståelse for boligmarkedets dynamikk er jevnt fordelt over hele det politiske landskapet. Skylden for å ha ødelagt leiemarkedet må deles broderlig mellom høyre og venstre side i politikken. Dette er nok et eksempel på at «det beste er det godes verste fiende»(Voltaire).
Politikerne har over flere år skrudd til skruen overfor utleiere
Både private utleiere (sekundærboliger) og profesjonelle utleiere (gjennom aksjeselskaper) har fått kraftige innstramminger på skattenivået. Sterk økning av formuesverdsettelse av eiendom, økning av den allerede ødeleggende formuesskatten og en endeløs negativ retorikk mot alle som driver med boligutleie har skapt varig skade.
Myndighetenes ønske om å beskytte leietakere og sikre stabilitet har ført til et leiemarked i ubalanse som nå står overfor betydelige utfordringer. Resultatet er færre utleieboliger, høyere leiepriser og en usikker fremtid for både utleiere og leietakere. Mange av skadene er uopprettelige.
Skaden er skjedd
Mange private utleiere, som står for rundt 80 % av utleieboligene i Norge, har allerede solgt eiendommene sine. Eller er i ferd med å gjøre det.I tillegg selger både privatpersoner og firma unna store bygårder som har vært utleieboliger siden de ble bygd.
Kapital Eiendom kunne nylig offentliggjøre at 156 leiegårder i Oslo er omgjort til borettslag de siste to årene. Disse bygårdene inneholder ca. 5.813 leiligheter. Dette kommer på toppen av de 8.872 sekundærboligene som er solgt de siste årene. Dette er massivt.
I tillegg er det flere som har solgt porteføljer og boligbygg til andre investorer uten at det eksisterer tall på dette. Hvor mye av dette som blir slaktet er det ingen som vet.
Konsekvensen?
Dette reduserer tilbudet av utleieboliger massivt og presser leieprisene opp. Særlig i pressområder som de store byene. Problemet er absolutt størst i Oslo. Disse bygårdene, med mange boenheter, blir aldri noensinne utleieboliger igjen. Denne skaden er varig.
Men selv om skaden er skjedd kan dette gå fra ille til verre.Bygårdene vil bli solgt. Skaden er skjedd, men samtidig sitter mange private utleiere på gjerdet og vurderer hva de skal gjøre.
Politikerne oppfordres til å handle nå.
Giftig cocktail
Skattemessige innstramminger har redusert insentivene for private utleiere. En av de største utfordringene for utleiemarkedet er innstrammingene i skatteregimet.
Økt formuesskatt kombinert med innføringen av nye skatteregler på sekundærboliger har samlet gjort det mindre attraktivt å eie og drive med utleieboliger. Samtidig har økt eiendomsskatt og økte kommunale avgifter i flere kommuner ytterligere svekket lønnsomheten for utleiere. Legg renten på toppen av dette så får du en giftig cocktail.
Mulige reguleringer skaper usikkerhet og frykt for mindre fleksibilitet
Dagens regjering har jobbet med forslag til ny husleielov. Forslaget inneholder en rekke nye reguleringer for å styrke leietakernes rettigheter. Flere av dem vil ha alvorlige konsekvenser for utleierne. Eksempelvis vil eventuelle begrensninger på adgangen til å bruke tidsbestemte kontrakter gjøre det vanskeligere for utleiere å planlegge sin eiendomsforvaltning.
Videre har forslag om ytterligere reguleringer, som maksgrense på leiepris, ført til usikkerhet blant utleiere. Slike tiltak vil gjøre det mindre attraktivt å investere i utleieboliger. Spesielt for små aktører som ikke har store marginer å spille på. Store og profesjonelle utleierne vil tenke seg om to ganger før de satser på utleie dersom det blir innført makspris på husleie. Resultatet vil bli enda færre boliger tilgjengelig for leie. Paradoksalt nok skader det de samme leietakerne som politikken var ment å beskytte.
Økte renter og økonomisk usikkerhet forverrer situasjonen
Alle verdens eiendomsmarkeder har også vært preget av økte renter, som igjen påvirker utleieren negativt. Nesten alle utleiere med lån på sine boliger opplever økte kostnader. De fleste som driver økonomisk fornuftig innen eiendom, har gjeld. Likevel kan de ikke nødvendigvis kompensere for de økte utgiftene gjennom høyere leieinntekter. Dette gjelder private og selskaper.
Samtidig har inflasjon og generell økonomisk usikkerhet gjort det vanskeligere for leietakere å håndtere økende leiekostnader. Kombinasjonen av økte utgifter for utleiere og press på leietakernes økonomi skaper en usunn dynamikk i markedet. Mange utleiere velger å selge sine boliger. Det svekker tilbudet i leiemarkedet og bidrar til økte leiepriser.
Negativ retorikk
Du skal heller ikke se bort i fra effektene av at politikere i mange år har snakket nedsettende om alle de som driver med utleie. Det er ikke alle som setter pris på å bli kalt bolighai, spekulant eller det som verre er. Politikere fra begge sider har gjort gjentatte ganger de siste 10 årene.
Mulige negative reguleringer, skatteskjerpelser og et (varig?) økt rentenivå har skapt en perfekt storm for mange utleiere. Med et boligmarked på all time high har det trolig ikke vært en vanskelig beslutning å velge å ta gevinst og flytte kapitalen til andre investeringer.
Konsekvenser for samfunnet og veien videre
Leiemarkedet spiller en avgjørende rolle i boligpolitikken, særlig for unge, studenter og andre som ikke har mulighet til å kjøpe egen bolig. I Norge glemmer vi ofte alle de som ikke ønsker å kjøpe egen bolig. Det kan være fordi de ikke har nødvendig tidshorisont på sin investering, de holder på å bygge opp eget selskap eller av andre årsaker faktisk ønsker å leie.
Når tilbudet av utleieboliger reduseres, blir det vanskeligere for alle disse gruppene å finne egnede boliger. Dette kan igjen føre til økt sosial ulikhet og flere som presses ut av byene der jobbmulighetene er best. Et marked med knapphet skaper naturlig nok en veldig selektiv utvelgelsesprosess overfor de aktuelle leietakerne. De som skulle beskyttes taper i et slikt scenario.
Profesjonalisering
Politikerne har snakket varmt om en «profesjonalisering» av bransjen. De har ønsket at større deler av utleiemarkedet skulle være forvaltet gjennom firma. Jeg setter «profesjonalisering» i hermetegn fordi jeg mener dette er skivebom og kvaliteten på utleievirksomheten avgjøres ikke av eierformen. Men sannheten er at de har fått det motsatte. Mange av de bygårdene som blir slaktet i Oslo nå (det er at leiegården seksjoneres eller omdannes til borettslag) er eid av selskaper som slutter med utleie.
Når disse gårdene er omgjort til enkeltleiligheter vil de aldri komme tilbake på markedet. Politikerne drømmer om at «profesjonelle» utleiere (les store firma) skal leie ut nybygde boligblokker, men det vil kun unntaksvis skje. Fordi kravene som stilles til nybygg i Norge er så høye. Investorer ikke er i nærheten av å kunne regne hjem en fornuftig avkastning på slike investeringer. Derfor er leiemarkedet påført varig skade.
Nå må det handles
For å hindre at det såret som har blitt påført leiemarkedet blir ennå verre, må myndighetene handle nå. Dette er ikke tiden for å sette ned nye utvalg, lange utredninger eller kostbare konsulenter.
Det er tid for handling:
- Fjern formuesskatten:Ikke bare på arbeidende kapital, men for alt. Private utleiere ville falt utenfor reglene for det kunstige begrepet «arbeidende kapital»
- Bedre skattevilkår for utleieboliger: Sett ned formuesverdsettelse til der den var
- Innfør skattemessige avskrivninger for selskaper som leier ut boligeiendom (lik det næringseiendom har)
- Skrot forslagene om innskjerpet ny husleielov og skap forutsigbarhet for de som vil drive med utleie
- Stimuleringstiltak for å øke tilbudet av utleieboliger, inkludert offentlig-privat samarbeid
- Øke byggingen av studentboliger i de store byene som har universitet og store høyskoler
Dersom dagens politikk fortsetter, vil leiemarkedet forbli et område preget av økende knapphet og stigende priser. Dette rammer leietakerne hardest. En mer helhetlig og pragmatisk tilnærming er nødvendig for å skape et velfungerende og bærekraftig leiemarked i Norge.
